פסק-דין בתיק עמ"נ 45066-03-10

1.         לפני  ערעורים על החלטתה של ועדת הערר לפיצוים והיטל השבחה מחוז ירושלים, מיום 16.2.10. החלטה זו של ועדת הערר עניינה ערר על-פי סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן - "חוק התכנון והבנייה"), ועל הכרעת שמאי מכריע שניתנה בתביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. נציין כבר עתה, כי בקעת המחלוקת בין הצדדים עניינה בשאלת התקיימות תנאי הפטור שבסעיף 200 לחוק, ובעיקר בשאלה האם שיעור הפגיעה שמעל 3% ועד 10%, אינו עובר את "תחום הסביר בנסיבות העניין". עוד חלוקים הצדדים לעניין שלילת הפיצוי בשל פגיעה בדירה ספציפית, היא דירה 28 בבניין.

רקע רלבנטי

2.         המשיבים בענ"מ 45066-03-10 (להלן - "המשיבים") הם בעלי זכויות חכירה ב-37 יחידות דיור בבניין בן 15 קומות, הבנוי על חלק מחלקות 129 עד 131 בגוש 30021, ברח' פינסקר שבירושלים (בניין המכונה "מגדל עומרייה"). רחוב פינסקר נמצא בשכונת טלביה, והוא נמשך ממזרח למערב. בקרבתו מספר שטחי ומבני ציבור דוגמת גן הפעמון, גן השושנים, מלון ענבל, מרכז ספורט ועוד. אין חולק, כי בעבר מצבו התכנוני של הבניין היה כזה שהבניין, שנבנה עוד בשנות השישים, נבנה בלא היתר על שטח ציבורי פתוח (שצ"פ). התכנית נושא הערעור, היא תכנית מס' 3599א, פורסמה למתן תוקף ביום 20.12.01. מדובר בתכנית מפורטת אשר חלה על כ-94 דונם. מטרותיה, בין היתר, קביעת בינוי, פיתוח ודרכים בשכונות "עומרייה" ו"המושבה הגרמנית". התכנית באה להסדיר מערך דרכים, הכולל יצירת רצף אורבני וציר פתוח מתיאטרון ירושלים ועד לגן הפעמון; לשנות את מערך ייעודי הקרקע; ולקבוע שטחים פתוחים, שטחי חנייה וחניון ציבורי. באופן ספציפי באה התכנית להסדיר את סטטוס המגרש עליו נבנה הבניין נושא ערעור זה לכדי שטח בנייה למגורים, אולם בנוסף כוללת התכנית גם שינוי בכל הקשור למגרשים הסמוכים למגרש עליו בנוי הבניין. כך, למשל, בנייה בהיקף של 215% במגרשים 19 ו-20 שממערב לבניין (שהיו קודם לכן שצ"פ); הקמת מבנה מסחרי חד-קומתי הכולל חנויות, בית קפה, מסעדה וכדומה במגרש 21A; הקמת מלון הכולל שטח למסחר ומרכז כינוסים במגרש 26 וכן הקמת מלון סוויטות בן 3 קומות במגרש 27. מערך הדרכים כולל הרחבה של הדרכים הגובלות ברח' פינסקר וכן חיבור של רח' פינסקר לרח' גרץ הנמצא מצפון לו.

3.         נוכח הפגיעה שבתכנית הגישו דיירי הבניין תביעה, לפי סעיף 197 לחוק, לוועדה המקומית. הוועדה המקומית דנה בתביעה ודחתה אותה, על יסוד חוות-דעת שמאית מטעמה, וכך הגיע ההליך לוועדת הערר. ועדת הערר סברה שמן הראוי למנות שמאי מכריע, ולבסוף מונה לעניין זה השמאי מר יעקב צפריר, שנתן את שומתו. בשומה האמורה, לאחר שעמד על מהות התכנית, ציין השמאי כי בבדיקה במשרדי הוועדה המקומית נמצא שלבניין נושא הליך זה קיימת בקשה להיתר בנייה, אולם אין בנמצא היתר בנייה חתום. בהמשך חוות הדעת, ולאחר שעמד על המתודולוגיה הראויה לקביעת השמאות במקרה זה, עמד השמאי גם על הפגיעה שבתכנית ומשמעויותיה. בהקשר זה ציין תחילה השמאי, כי הגם שלא נמצא בתיק היתר בנייה לבניין, הרי שאין בכך כדי לשלול מן המשיבים את זכותם לפיצוי בגין ירידת  ערך המקרקעין.

4.         לגופה של הפגיעה, הוסיף השמאי וציין, כי הבניין האמור מצוי במקום יוקרתי ומבוקש על-ידי אוכלוסיה בעלת מעמד סוציו-אקונומי גבוה. מכאן, שקיימת רגישות גבוהה יחסית לפגיעה בערך המקרקעין. באופן ספציפי, מצא השמאי פגיעות ברכיבים שונים. כך למשל ברכיב הנוף, כאשר מחלק מהדירות, בעיקר הגבוהות שבהן הפונות לכיוון מזרח, קיים נוף של הר הבית והכותל המערבי. כך גם ברכיב שעניינו  הפגיעות הנובעות משינוי ייעוד של מקרקעין סמוכים, בכל הקשור לשינוי הייעוד משטח ציבורי פתוח למרכז מסחרי במגרש 21A. כך גם פגיעות הנובעות משינוי הייעוד משטח ציבורי פתוח למגורים במגרשים 19 ו-20, לרבות פגיעה בנוף הנצפה לכיוון זה על-ידי בעלי הדירות שבצד המערבי של הבניין. השמאי גם נתן משקל למפגעי רעש הכבישים, לפי תסקיר שהובא לפניו. כמו כן, נתן השמאי בחוות-דעתו משקל להשפעותיה החיוביות של התכנית, היות והתכנית משנה כאמור את ייעוד המקרקעין עליהם בנוי הבניין, משצ"פ למגורים, וכן מסדירה את התנועה והחניה בסביבת הבניין. בהקשר אחרון זה ציין השמאי, כי קיימת השפעה חיובית "מסוימת" למכלול ההוראות וההנחיות שבתכנית וכי עניין זה יילקח בחשבון על-ידו במסגרת שקלול השפעותיה של התכנית.  עם זאת הוסיף, כי "במכלול הדברים ההשפעות השליליות הכרוכות במטרדים הסביבתיים גדולות מההשפעות החיובית של שיפור הנגישות והסדרת המצב התכנוני". בהתייחסו לסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, ציין השמאי המכריע, כי המקרקעין הנדונים נפגעים באופן יחסי בשיעור גבוה מיתר נכסי המקרקעין הממוקמים בתחום התכנית. הוא ציין גם, כי כלל הציבור נהנה מהתכנית ואילו הפגיעה כתוצאה מאישורה חלה רק על חלק מהציבור שהוא באופן יחסי קטן. על רקע זה קבע השמאי המכריע, כי אין לשלול בנסיבות המקרה מבעלי הזכויות פיצוי, אפילו שיעור הפגיעה אינו גבוה - במובן זה, שישולם פיצוי על פגיעה - "יהא שיעור הפגיעה אשר יהא". על רקע זה, שם השמאי את הירידה בערך של הדירות השונות שבבניין, כאשר מצא לעניין זה ירידות ערך שנעו בטווח שבין 1 עד 10.1% מערך הנכס.

5.         לפני ועדת הערר באו טענות שונות ומפורטות של המערערת בעמ"נ 45066-03-10  - הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (להלן - "המערערת") - טענות כנגד חוות-דעתו של השמאי המכריע. ועדת הערר דחתה טענות אלה וקבעה כי מדובר בשומה מכרעת, רצינית ומקצועית; שומה מפורטת ומנומקת, שנערכה על-פי הכללים הרלבנטיים הנוגעים לדבר, ובהתחשב במכלול הנתונים העובדתיים שנדרשו בנסיבות המקרה. על רקע זה, נקודת המוצא של ועדת הערר הייתה, כי אין מקום להתערב בעיקר קביעותיו של השמאי המכריע. באופן ספציפי, דחתה ועדת הערר טענות של המערערת לעניין משמעות הפגיעה ברכיב הנוף; בעניין המשקל שניתן להקמת המרכז המסחרי; בעניין המשקל שניתן לירידת הערך כתוצאה משינוי הייעוד משצ"פ לבנייה במגרשים 19 ו-20, כמו גם בעניין השפעת הרעש על שווי הדירות. בהתייחסה לסוגיית העדר היתר הבנייה לבניין, ציינה ועדת הערר, כי הגם שאין בכך כדי למנוע מן המשיבים להגיש תביעה לפיצויים, הרי שמדובר בנתון רלבנטי בתחשיב הפגיעה - ככל שיש כזו. אלא שהשמאי המכריע לא התעלם מכך וציין מפורשות כי ההשפעה החיובית הובאה בחשבון, וחרף היעדר פירוט ממצה בחוות הדעת השמאית, לא מצאה ועדת הערר בנדון פגם שיצדיק את התערבותה.

6.         בהתייחסה למכלול השיקולים שלעניין, ציינה ועדת הערר, כי במקרה שלפניה השינויים בסביבת הבניין אינם שינויים של התפתחות עירונית רגילה ואין מדובר בתוספת של מספר קומות לבינוי קיים. נסיבות המקרה הן כאלו בהן הבניין גבל, קודם לתכנית, בשצ"פ מדרום וממערב. לאחר התכנית, הפכו מקרקעין אלו משטח פתוח לשטחי בינוי ומסחר, כמו גם בנייה רוויה. בנוסף, עבר מערך הכבישים שינוי דרמטי. אין המדובר, כך ציינה ועדת הערר, בהתפתחות אורבאנית רגילה של תוספת זכויות וקומות אלא ב"שינוי מהותי בבינוי ובמערך התנועה מסביב לבניין" (סעיף 150 להחלטה). בהתייחסה לסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, קבעה ועדת הערר, כי עומדת לוועדה המקומית טענת הפטור שבסעיף, ככל שהדברים אמורים בפגיעות שערכן עד 3% מערך הדירה. כך, שכן בנסיבות המקרה פגיעות בשיעור הנמוך מ-3%, הן פגיעות בתחום הסביר. כמו כן, התקיים התנאי הנוסף שבסעיף 200, לפיו אין זה מן הצדק לשלם פיצוי בגין פגיעה זו, שכן המדובר בהתפתחות עירונית חריגה רק לגבי חלק מהדירות בבניין, אולם לגבי הדירות שאינן פונות לנוף ושיעור הפגיעה בהן קטן, מדובר בשינוי עירוני הנובע מהתפתחות סבירה. כמו כן, הוסיפה ועדת הערר, כי יש ליתן משקל בהקשר זה של שיקול הצדק להסדרת המצב התכנוני של הבניין במסגרת התכנית, כדי כך שהמשיבים נהנים מהתכנית. עם זאת, פגיעות ששיעורן למעלה מ-3.5%, הרי שאלו הן מעל לתחום הסביר וחובה על המערערת, כך נקבע, לפצות בגינן. מכאן הערעורים שלפניי.

הערעורים

7.         בערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (עמ"נ 45066-03-10), טענה הוועדה כנגד אימוץ חוות-דעתו של השמאי המכריע וכן קביעות נוספות של ועדת הערר. אלא שבמהלך הדיון שלפניי צומצם הערעור לטענה אחת, והיא הטענה הקשורה להחלת סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, בנסיבות המקרה. עוד נציין, כי הוגש גם ערעור מטעם המשיבים בהליך זה (עמ"נ 12575-04-10), בו השיגו על החלטת ועדת הערר לשלול פיצוי מבעלי הדירות שערך הפגיעה בהן היה למטה מ-3% וכן לטעות של ועדת הערר בכך ששללה פיצוי מדירה מס' 28 בבניין. אלא שבמהלך הדיון שהתקיים לפניי חזרו המשיבים מערעורם בכל הקשור לשלילת הפיצוי העקרוני ממי שהפגיעה בו הייתה למטה מה-3% והם הותירו לבירור רק את הטענה לעניין דירה מס' 28 - טענה שתובהר להלן. נדון בערעורים השונים לפי סדר זה: תחילה ערעור הוועדה המקומית; לאחר מכן ערעור הדיירים.

עמ"נ 45066-03-10 - ערעור הוועדה המקומית

טענות בעלי הדין

8.         הטענה המרכזית ולמעשה היחידה של המערערת בערעור זה, היא, כאמור, כי שגתה ועדת הערר בכל הקשור לאי-החלת הפטור שבסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, על הפגיעות בדירות שערכן מעל 3% מערך הדירה. המערערת ציינה, כי שגתה ועדת הערר משעה שקבעה ש"קו פרשת המים" בין פגיעה שהינה בתחום הסביר לפגיעה שאינה בתחום הסביר, מצוי בתחום שלושת האחוזים, והכל שעה שהיא מבקשת ללמוד מסקנה זו מפסק הדין בדנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6) 289 (2004). לטענת המערערת, הבחינה צריכה להיעשות בכל מקרה על-פי נסיבותיו, ויהיו מקרים שבהם גם פגיעה בשיעור העולה על 3%, ייחשבו כמקרים בהם הפגיעה הינה שלא מעבר לתחום הסביר לצורך תחולת סעיף 200 לחוק. באופן ספציפי ציינה המערערת, כי מלאכת הערכת שווי אינה מדויקת בהגדרה, וממילא טווח "טעות" של 10% הינו מתבקש בנסיבות מעין אלה. מכאן שגם פגיעה שעד שיעור זה, יכולה להיחשב כפגיעה בתחום הסביר. ביטוי לסטייה אפשרית זו בטווח השמאות נמצא, לטענת ב"כ המערערת, בפערים בערך המכירה של שתיים מן הדירות שנמכרו בסמוך לעריכת השמאות והמבטאים גמישות וסטייה במחיר ובערך הנכס כשיעור סטייה של 10%. זאת ועוד, לטענת המערערת יש ליתן משקל משמעותי לכך שהמדובר בתכנית שהכשירה את סטטוס הבניין והפכה אותו מבניין הבנוי בלא היתר על שצ"פ, לבניין שהקרקע עליה הוא בנוי תשונה לייעוד מגורים. לא מן הנמנע, כי בעתיד יוצא לבניין היתר בנייה. מעבר לכך, נקבעו גבולות למגרש וכן הוסדרה סוגיית החניה. במיוחד הודגש, כי יש ליתן משקל יתר לנסיבות בהן המדובר בבנייה שנעשתה שלא כדין, והתכנית הפוגעת מקפלת בין קפליה גם השבחה של המקרקעין והכשרת אי החוקיות. המערערת הדגישה, כי המדובר בפגיעה עקיפה שעניינה שינוי ייעוד של מקרקעין גובלים, להבדיל מפגיעה ישירה כגון שינוי זכויות בנייה. עניין זה משפיע על מידת הדיוק של חוות הדעת השמאית, כמו גם על מידת הפגיעה. לבסוף טענה המערערת, כי בנסיבות המקרה מתקיים תנאי הצדק, שכן המדובר בהתפתחות עירונית סבירה (למעט הדירות הפונות לנוף הפתוח), ולנתון זה, בצירוף ההטבה במצבו התכנוני של הבניין, יש ליתן משמעות. כך בכלל וכך בפרט, נוכח ההסדרה שבתכנית את ענייני החנייה ומערכת הכבישים באזור. מטעמים אלה, נתבקש להתערב בהחלטת ועדת הערר ולקבוע, כי המערערת פטורה מפיצוי בגין פגיעות ששיעורן עלה על 3% ועד ל-10% - משמע, כל הפגיעות שבהליך שלפניי.

9.         המשיבים ביקשו כי הערעור יידחה. לטענתם, אין עילה להתערב בהחלטת ועדת הערר. כך הדבר, לא כל שכן שעה שסבורים הם כי גם הקביעה לפיה יש לפצותם רק בשיעור פגיעה העולה על 3% היא מקפחת, אולם הם חזרו בהם מערעורם כאמור לעניין זה. לגופו של עניין טענו המשיבים, כי אין יסוד ממשי לטענת המערערת, לפיה נסיבות המקרה הן כאלו בהן התכנית השביחה את סטטוס הבניין. שורה של מסמכים ונתונים מצביעים על כך כי הלכה למעשה לא חל שינוי של ממש בנדון וגם לא באה לעולם השבחה מהותית בסטטוס הבניין. כך כעולה, בין היתר, מחוות-דעת השמאי מטעם הוועדה המקומית (מיום 16.6.03), כמו גם מתכתובות פנימיות של העירייה ומהתבטאויות נציגיה. המשיבים מדגישים בהקשר אחרון זה, כי המדובר בבניין שנבנה לפני זמן רב וכי העובדה שנבנה בלא היתר בנייה, הייתה ידועה בזמן אמת למוסדות התכנון. אלא שמוסדות אלה בחרו שלא לנקוט בהליכים. משמעות הדבר היא, כי במהלך השנים הייתה קיימת הסכמה דה-פקטו, אם לא גם דה-יורה, להימצאות הבניין. זאת ועוד, כעניין מעשי, חרף שינוי הייעוד של הקרקע, עמדת העירייה  עצמה היא כי לא ניתן להוציא היתר בנייה לבניין, וממילא אין לראות את התכנית כמשביחה, בשיעור שיש לקחת בחשבון, את סטטוס הבניין. אשר לשיעור הפיצוי לפי סעיף 200, ציינו המשיבים, כי הסכומים בהם מדובר בנסיבות המקרה אינם סכומים מבוטלים אלא משמעותיים, וסכומים אלו הולכים וגדלים ככל ששיעור הפגיעה היחסי בנכס גדל. בחינת נסיבות המקרה מצביעה על כך, שוודאי שאין הצדקה לשלול מן המשיבים, שערך דירותיהם נפגע בלמעלה מ-3%, פיצוי. מטעמים אלה נתבקש לדחות את הערעור.

 דיון והכרעה

10.       אין חולק באשר לתשתית הנורמטיבית החלה על נסיבות המקרה שלפניי והקבועה בחוק התכנון והבנייה. סעיף 197 לחוק הוא הכלל שבנדון והוא הקובע את זכותו של מי שנפגע על-ידי תכנית, לפיצויים. סעיף 200 לחוק הינו החריג, חריג שיפורש בצמצום. סעיף 200 לחוק קובע תנאים שבהם לא יראו קרקע כנפגעת, וזאת בהתקיים שלושה: ראשית, פגיעה הנמנית עם אחת ההוראות שבסעיף 200; שנית, כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין; ולבסוף, כי אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים. נקבע בפסיקה, כי תנאים אלה הם מצטברים ונטל השכנוע להוכיח את קיומם מוטל על הוועדה המקומית (ראו למשל ע"א 9853/01 חירם לנדאו עבודות עפר כבישים ופיתוח בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר סבא (לא פורסם) (4.8.05)). נפתח ונאמר, כי במקרה זה אין חולק כי הפגיעה נמנית על אחת ההוראות שבסעיף 200. מעבר לכך, צודקת המערערת בטענתה, לפיה אין מקום לקבוע רף אחיד ואחוד של 3%, כפי שנקבע כ"קו פרשת המים" בהחלטתה של ועדת הערר. ועדת הערר ביקשה לקרוא את פסק הדין בדנ"א הורוויץ שלעיל, כקובע עיקרון לפיו פגיעות שמתחת ל-3% הן בהכרח בתחום הסביר. אלא שלא כך הדבר. כפי שנקבע כהלכה בפרשת הורוויץ (בעמ' 303), שאלת הסבירות של הפגיעה תיקבע בכל מקרה ומקרה על-פי נסיבותיו. אין מקום לקבוע שיעור אחד ויחיד שיהא יפה לכל המקרים (ראו גם בר"ם 8282/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון נ' גינוסר (לא פורסם) (20.8.08)). מהי לפיכך הבחינה הנדרשת בכל מקרה ומקרה על-פי נסיבותיו? בהקשר זה נקבע בפרשת הורוויץ שלעיל, כי יש מקום לקחת בחשבון שורה של שיקולים המשקפים איזון בין זכות הקניין של הפרט בעל המקרקעין, לבין האינטרס הציבורי באישור התכנית. במסגרת האיזון האמור נקבע כי יש להתחשב, בין היתר, בשיעור הפגיעה בשווי המקרקעין, במידת פיזור הנזק כתוצאה מהתכנית ובחיוניותו של האינטרס הציבורי הגלום בתכנית ( שם, בעמ' 302-303; כן ראו פרשת חירם לנדאו שלעיל, בפיסקה 9 לפסק הדין; בר"ם 3052/06 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' פלבר דוד (לא פורסם) (30.10.06)). נוסיף ונציין, כי שיקול נוסף שלעניין, שלא נפסל, הינו השווי הכספי של ירידת הערך של המקרקעין, להבדיל משיעורה היחסי של הפגיעה (פרשת חירם לנדאו, פיסקה 10 לפסק הדין).

11.       על רקע זה נעבור לבחינת הנסיבות שלפנינו. בבחינה זו, מסקנתי היא כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר שלא לפטור את המערערת מתשלום פיצוי לבעלי נכסים בבניין, ששיעור הפגיעה בנכסיהם הייתה מ-3% ומעלה, וממילא יש לדחות את ערעור המערערת בנדון - ואסביר:

12.       יצוין תחילה, כי שיעור הפגיעה בנכסים האמורים אינו שיעור מזערי, ואין המדובר בפגיעה זניחה באופייה. השמאי ציין בחוות-דעתו כאמור, כי המדובר בשכונה יוקרתית בה קיימת רגישות גבוהה יחסית לפגיעה בערך המקרקעין. כאמור, נמצאו פגיעות בשל שינוי הייעוד של מקרקעין גובלים, הכוללים הפיכת שצ"פ לשטח של בנייה למגורים, הקמת מרכז מסחרי ובתי מלון, הרחבת דרכים, וכן פגיעות הנובעות מהסתרת נוף ומרעש. על כך יש להוסיף, כי גם בבחינה של השיעור הכספי של הפגיעה, אין המדובר בפגיעות קלות ערך. לשם המחשה, שיעור הפגיעה בדירה שערכה ירד ב-3% עמד על ערך דולרי של 12,000 דולר בקירוב; שיעור הפגיעה בדירה שערכה ירד בשיעור של 8% עמד על 41,000 דולר בקירוב, ושיעור הפגיעה בדירה שערכה ירד בשיעור של 10% עמד על ירידת ערך של 44,000 דולר. לנתון זה ניתן ליתן משקל (ראו ודוקו לעיל, פרשת חירם לנדאו, פיסקה 10 לפסק הדין). בנוסף, יש ליתן משקל כאמור בהלכת הורוויץ, לשאלת פיזור הנזק. בהקשר זה עולה מן החומר שלפניי, כי עיקר הנושאים בנזק האמור הם דיירי הבניין, וכי אין המדובר במקרה בו הנזק מפוזר בין רבים מבני הציבור. כך ציין כך במפורש השמאי בחוות-דעתו (עמ' 45), וכפועל יוצא מכך אף סבר כי יש לפצות את המשיבים בנסיבות המקרה על כל פגיעה, יהא שיעורה אשר יהא. נתונים נוספים שניתן להביא בחשבון בנסיבות המקרה קשורים בשאלה, האם מדובר בפגיעות תכנוניות הגורעות מבית המגורים של הנפגע, להבדיל מנכס אחר (כגון השקעה עסקית), והשאלה אם המדובר בגריעה המיועדת להיטיב עם הקהילה המקומית אליה משתייך בעל המקרקעין הנפגע, או שמא מדובר בגריעה שמטרתה לשרת צרכי ציבור ברמה אזורית ואף מעבר לכך (ראו: חנוך דגן, "חדשנות שמרנית ושמרנות חדשנית בדיני הקניין ", ספר ברק - עיונים בעשייתו השיפוטית של אהרן ברק 475, 482-483 (2009)). על-פי בחינה זו, מדובר בנסיבות המקרה בפגיעה בבית המגורים של המשיבים. מעבר לכך, עיון בתכנית הרלבנטית, מטרותיה והוראותיה, מצביע על כך כי השינוי האמור בא לשרת בעיקרו צרכים אזוריים נרחבים, ובכלל זה קישור בין כבישים ראשיים שבאזור, הקמת שטחי מסחר ומלונאות. במובן זה המדובר בפגיעה במקרקעין שהתועלת המיידית והעיקרית שבה הינה לטובת ציבור רחב בהיקפו, ציבור הנפרד מבני הקהילה המקומית של דיירי הבניין.

13.       יש לשוב ולהדגיש, כפי שציינה ועדת הערר, כי המדובר בהתפתחות עירונית חריגה, לפחות לגבי חלק מהדירות שבבניין. מדובר בהפיכת שטחים נרחבים משצ"פ למגורים וגם שינוי לבתי מלון ומרכז מסחרי. מערך הכבישים עבר, כאמור בהחלטת ועדת הערר, שינוי דרמטי. מכאן עולה, כי בנסיבות המקרה היה מוטל על המערערת בערעור זה נטל כבד במיוחד להראות כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר, לפיה הפגיעה בשיעורים העולים על 3% מערך הנכס, בסכומים שננקבו לעיל, עולה על תחום הסביר. בנטל זה, לא עמדה. לבסוף יש לשקול, כאמור בהלכת הורוויץ, את שאלת האינטרס הציבורי בקידום התכנית. אכן, מוכן אני להניח כי קיים אינטרס ציבורי בתכנית ויש בה משום קידום של ההתפתחות האורבאנית. אין גם להתעלם מהאינטרס הישיר של בעלי הדירות בבניין בשיפור המצב התכנוני של הבניין. עם זאת, אין בנתון זה כדי להטות את הכף בנסיבות המקרה ולהביא לתוצאה שלפיה הפגיעות שמעבר ל-3% מצדיקות פטור מחובת הפיצוי לפי סעיף 200 לחוק.

14.       לא נעלמה מעיניי טענת ב"כ המערערת, לפיה בחוות-דעת שמאית ככזו, קיימת סטייה אינהרנטית וסטייה זו יכולה גם היא להוביל לאיון של פגיעות אפשריות כתוצאה משינויים תכנוניים. אלא שגם אם אניח כי סטיות מעין אלו אפשריות הן, הרי שלא הובאה לפניי כל אמת מידה שמאית-מקצועית באשר לשיעור הסטייה האפשרי. בעסקאות למכירת שתי דירות  שדווחו בסמוך למועד עריכת השומה, אין די לעניין זה. מעבר לכך, יש לזכור כי היה וקיימת סטייה - יכולה היא לפעול לא רק לכיוון של הקטנת הנזק אלא גם לאפשרות של הגדלתו. משמונה שמאי מכריע וקבע את שקבע בחוות-דעתו; ומשהמערערת צמצמה את ערעורה רק לשאלת תחולתו של סעיף 200 לחוק, להבדיל מטענות שהיו בידה לעניין אופן עריכת חוות הדעת השמאית - הרי שיש לראות את שיעורי הפגיעה בהם נקב השמאי כשיעורים הרלבנטיים להליך שלפני. אין בטענה כוללנית לגבי סטיות אפשריות בחוות-דעת שמאיות, כדי לשנות ממסקנתי שלעיל בעניין אי-קיומה של עילת פטור למערערת, בנסיבות המקרה, בגין פגיעות שמעל 3%.